Heizperiode

Eine gesetzliche Definition der Heizperiode existiert nicht. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch die Heizkostenverordnung oder das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) nennen ein Anfangs- oder Enddatum. Der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April hat sich stattdessen über zwei Wege etabliert.

Maßgeblich ist zunächst der Mietvertrag. Viele Formularverträge enthalten eine ausdrückliche Klausel zur Heizperiode. Diese Vereinbarung geht allen anderen Regelungen vor. Verlängern dürfen Vermieter den Zeitraum, verkürzen dagegen nicht: Klauseln, die die Heizpflicht spürbar einschränken oder ganz ausschließen, halten einer gerichtlichen Prüfung in der Regel nicht stand.

Fehlt eine vertragliche Regelung, greift die Rechtsprechung. Gerichte haben den Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April über Jahrzehnte hinweg als übliche Heizperiode bestätigt, unter anderem das Kammergericht Berlin. Diese Urteile bilden heute den anerkannten Orientierungswert, auf den sich Mietervereine, Hausverwaltungen und Eigentümerverbände gleichermaßen beziehen.

Fachlich arbeitet die Heizungstechnik nicht mit Kalenderdaten, sondern mit der Heizgrenztemperatur. Als Heiztag gilt ein Tag, dessen mittlere Außentemperatur unter 15°C liegt. Aus der Summe der täglichen Abweichungen von diesem Wert ergeben sich die Heizgradtage nach VDI 2067, mit denen Energieversorger Verbrauchsabrechnungen witterungsbereinigt vergleichen.

Die Heizgrenze hängt allerdings stark vom Gebäudezustand ab. Ein unsanierter Altbau verliert schnell Wärme und benötigt bereits bei 15 bis 16°C Außentemperatur Heizenergie. Ein gut gedämmter Neubau nutzt solare Gewinne und Abwärme so effektiv, dass die Heizgrenze auf 12°C oder darunter sinkt.

Für die Praxis heißt das: Der Kalender liefert den rechtlichen Rahmen, das Gebäude bestimmt den tatsächlichen Heizbeginn. In einem milden Oktober gibt es Wochen ohne einen einzigen Heiztag, in einem kalten September dagegen bereits zehn Heiztage vor dem offiziellen Start.

Während der Heizperiode müssen in Wohnräumen tagsüber Temperaturen von 20 bis 22°C vorliegen, nachts genügen rund 18°C. Auch diese Werte stehen in keinem Gesetz, sondern stammen aus der Rechtsprechung.

Je nach Raumart unterscheiden sich die Richtwerte:

Entscheidend ist ein einziges Wort: erreichbar. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, eine Anlage zur Verfügung zu stellen, mit der die Mieter diese Temperaturen selbst einstellen können. Ob die Bewohner tatsächlich so warm heizen, entscheiden sie selbst. Heizen Sie sparsam, verstoßen Sie gegen keine Vorschrift, solange die Bausubstanz keinen Schaden nimmt.

Umgekehrt trifft auch Mieter eine Pflicht: Kühlt eine Wohnung dauerhaft unter etwa 16°C aus, steigt das Schimmelrisiko deutlich. Für Feuchteschäden aus dauerhaft zu kaltem Heizen haften Mieter selbst.

Bleibt die Wohnung während der Heizperiode dauerhaft zu kalt, liegt ein Mietmangel vor und die Miete lässt sich mindern. Die Höhe hängt davon ab, wie stark die Nutzung eingeschränkt ist. Es gibt keine pauschalen Sätze, aber die Rechtsprechung liefert belastbare Anhaltspunkte.

• Geringe Funktionseinschränkungen der Heizung rechtfertigen in der Regel eine Minderung um 10%.
• Lässt sich die Wohnung nur auf etwa 18°C heizen, akzeptierten Gerichte eine Minderung um 10%.
• Sinkt die Raumtemperatur im Winter unter 15°C, steht Ihnen eine Minderung um 25% zu.
• Bei einem vollständigen Heizungsausfall in den Wintermonaten ist eine Minderung um 70% möglich.
• Wenn Heizung und Warmwasser gleichzeitig komplett ausfallen, bewegen sich die anerkannten Quoten zwischen 70 und 100%.

Setzen Sie eine Minderung nie im Alleingang und nie überhöht an. Fällt der einbehaltene Betrag unverhältnismäßig hoch aus, riskieren Mieter im Extremfall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Lassen Sie die Quote im Zweifel vorab von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen.

Die Heizpflicht des Vermieters folgt aus § 535 Absatz 1 BGB. Danach muss der Vermieter die Mietsache in einem Zustand erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Eine funktionierende Heizung gehört unstrittig dazu, denn eine Wohnung, die sich im Winter nicht beheizen lässt, erfüllt ihren Zweck nicht.

Aus dieser Erhaltungspflicht ergeben sich drei konkrete Aufgaben:

1. Der Vermieter muss die Heizungsanlage rechtzeitig vor dem 1. Oktober betriebsbereit machen.
2. Er muss sie während der gesamten Heizperiode betriebsbereit halten.
3. Er muss bei Störungen unverzüglich handeln.

Mieter haben umgekehrt keinen Anspruch auf eine bestimmte Heiztechnik oder auf besonders niedrige Betriebskosten. Entscheidend bleibt, ob sich die Wohnung ausreichend beheizen lässt.

Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, zählt jede Stunde. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Temperaturen dokumentieren: Messen Sie mehrmals täglich in der Raummitte, etwa einen Meter über dem Boden, und notieren Sie Datum, Uhrzeit und Wert.
2. Mangel sofort melden: Informieren Sie Vermieter oder Hausverwaltung umgehend, am besten schriftlich per E-Mail, damit der Zugang nachweisbar bleibt.
3. Frist setzen: Fordern Sie zur Reparatur auf und setzen Sie eine angemessene Frist. Bei vollständigem Ausfall im Winter sind wenige Tage angemessen.
4. Notversorgung klären: Bei längerem Ausfall muss der Vermieter für Ersatz sorgen, etwa durch Heizlüfter. Die zusätzlichen Stromkosten trägt in der Regel er.
5. Minderung ankündigen: Teilen Sie schriftlich mit, ab wann und in welcher Höhe Sie die Miete mindern. Rückwirkend gilt die Minderung ab dem Tag der Mängelanzeige.

Vermieter und Verwaltungen halten das Risiko klein, indem sie die Anlage im September prüfen lassen, statt auf die erste Störmeldung zu warten. Ein Notdienstvertrag mit einem Fachbetrieb verkürzt die Reaktionszeit im Ernstfall erheblich.

Nicht jede subjektiv als kalt empfundene Wohnung begründet einen Anspruch. In diesen Fällen greift die Heizpflicht nicht:

• Kurzfristige Kälteeinbrüche von ein oder zwei Tagen außerhalb der Heizperiode lösen keine Pflicht aus.
• Ein individuell erhöhtes Wärmebedürfnis, etwa wegen Krankheit, verschiebt die geschuldeten Mindesttemperaturen nicht.
• Einzelne kühle Nebenräume wie Flur oder Abstellkammer bleiben mit rund 15°C im zulässigen Rahmen.
• Bei Etagenheizungen, die der Mieter selbst bedient, liegt die Regelung der Temperatur in dessen Verantwortung.
• Kurze Unterbrechungen durch angekündigte Wartungsarbeiten gelten als hinzunehmen.

Der 1. Oktober stellt eine Untergrenze für die Heizperiode dar. Rechtlich entscheidet die Zumutbarkeit, technisch die Heizgrenze Ihres Gebäudes, und beide liegen in einer kalten Septemberwoche längst vor dem Kalenderdatum. Hilfreich ist dabei eine Asymmetrie, die gern übersehen wird: Ein paar Tage zu früh zu heizen kostet wenige Euro, ein paar Wochen zu spät im Zweifel eine Schimmelsanierung.