Heizung fürs Mehrfamilienhaus

Die passende Heizung für ein Mehrfamilienhaus hängt vor allem von drei Faktoren ab: dem Gebäudealter, der vorhandenen Verteilstruktur und der Zahl der Wohneinheiten. Anders als im Einfamilienhaus muss die Anlage nicht nur einen Haushalt, sondern gleichzeitig mehrere Parteien mit unterschiedlichem Verbrauchsverhalten zuverlässig versorgen. Das erhöht die Anforderungen an Dimensionierung, Redundanz und die spätere Kostenverteilung.

Für die erste Einordnung lohnt sich ein Blick auf die Ausgangslage: Handelt es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude? Gibt es bereits eine Zentralheizung oder einzelne Gasthermen je Wohnung? Wie hoch ist der energetische Sanierungsstand? Erst danach lässt sich sinnvoll zwischen Wärmepumpe, Gas-, Fernwärme- oder Pelletlösung sowie deren Hybridvarianten wählen.

Möchten Sie konkret in eine Wärmepumpe fürs Mehrfamilienhaus einsteigen, liefert unserRatgeber zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus die technischen Details zu Anlagentypen, Dimensionierung und Kosten.

Beide Systeme haben in der Praxis feste Vor- und Nachteile:

Zentralheizung

• Ein Wärmeerzeuger für das gesamte Gebäude, dadurch muss nur ein Gerät gewartet werden; ein einfacher Fachbetrieb-Kontakt reicht aus.
• Eignet sich besonders gut für spätere Umstellungen auf Wärmepumpe, Pellet oder Fernwärme, da nur eine zentrale Anlage getauscht wird.
• Die Heizkosten werden verbrauchsabhängig auf die Wohnparteien umgelegt.

Gasetagenheizung

• Jede Partei zahlt ihren eigenen, direkt zurechenbaren Gasverbrauch. Das ist für Mieter oft transparenter, da keine Umlage über eine Heizkostenabrechnung nötig ist.
• Höherer Wartungsaufwand insgesamt, da mehrere Einzelanlagen statt einer zentralen Anlage betreut werden.
• Eine spätere Umrüstung auf ein anderes System ist technisch aufwändiger, weil nicht nur ein Wärmeerzeuger, sondern potenziell jede einzelne Etagentherme betroffen ist.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gibt es keine Verfahrenspflichten für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gasetagenheizungen. Eine gesetzliche Frist zur Entscheidung besteht aktuell nicht mehr.

Das bedeutet aber nicht, dass sich die Entscheidung erübrigt. Fällt eine Etagentherme aus, ist es wirtschaftlich meist sinnvoller, die Gesamtstrategie für das Gebäude zu prüfen, statt Etagentherme für Etagentherme einzeln zu ersetzen. Eine spätere Zentralisierung wird technisch aufwändiger, je mehr neue Einzelanlagen zwischenzeitlich eingebaut wurden.

Im Neubau gelten heute strengere energetische Anforderungen als im Bestand, weshalb sich die Heizungswahl hier stärker auf Wärmepumpen und Fernwärme konzentriert. Ab 2030 müssen Neubauten als sogenannte Nullemissionsgebäude errichtet werden. Zusätzlich greift ab 2027 schrittweise eine bundesweite Solarpflicht, die zunächst neue Nichtwohngebäude ab 250 Quadratmetern Nutzfläche betrifft und in den Folgejahren ausgeweitet wird. Für Wohngebäude gilt zudem bereits jetzt: Sie müssen so errichtet werden, dass sich eine Solaranlage später unkompliziert nachrüsten lässt.

Im Bestand zählen dagegen andere Kriterien: der energetische Zustand der Gebäudehülle, die benötigte Vorlauftemperatur und die bereits installierte Verteilstruktur. Eine Wärmepumpe lässt sich auch in einem Altbau mit klassischen Heizkörpern sinnvoll einsetzen, sofern die Vorlauftemperatur nicht dauerhaft über 55 Grad liegt.

Details zur Eignung im unsanierten Bestand finden Sie in unserem Ratgeber zurWärmepumpe für den Altbau.

Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten muss ein wassergeführtes Heizungssystem nach dem Einbau oder der Aufstellung einer neuen Heizungsanlage hydraulisch abgeglichen werden. Die Pflicht gilt im Zuge der Inbetriebnahme. Entscheidend ist, dass Wasser als Wärmeträger verwendet wird, nicht, ob es sich beispielsweise um eine Gasheizung, Pelletheizung oder Wärmepumpe handelt.

Für ein Mehrfamilienhaus im Altbau eignet sich in den meisten Fällen eine Kombination aus energetischer Grundsanierung und einem zentralen Wärmeerzeuger. Vor der eigentlichen Systementscheidung lohnt sich eine strukturierte Bestandsaufnahme in drei Schritten:

1. Heizlast ermitteln: Eine korrekte Berechnung nach DIN EN 12831 zeigt, wie viel Leistung das Gebäude tatsächlich benötigt, und verhindert eine spätere Über- oder Unterdimensionierung. Wie das im Detail funktioniert, erklärt unserRatgeber zur Heizlastberechnung.
2. Verteilstruktur prüfen: Klassische Heizkörper mit moderaten Vorlauftemperaturen sind für die meisten modernen Wärmepumpen kein Hindernis mehr, eine Fußbodenheizung ist keine zwingende Voraussetzung.
3. Sanierungsfahrplan einordnen: Steht ohnehin eine Fassaden-, Fenster- oder Dachsanierung an, lässt sich der Heizungstausch sinnvoll damit verbinden.

Wann sich die Modernisierung konkret lohnt, hängt stark vom Alter der bestehenden Anlage ab. Ältere Kessel arbeiten spürbar ineffizienter als moderne Brennwert- oder Wärmepumpentechnik, sodass sich ein Austausch häufig bereits über die eingesparten Energiekosten refinanziert, bevor überhaupt Fördergelder eingerechnet werden.

Die KfW fördert den Heizungstausch im Mehrfamilienhaus weiterhin über das Programm 458 mit gestaffelten Höchstbeträgen je Wohneinheit.

• Die Förderung setzt sich aus einer Grundförderung für Heizungen zusammen, die überwiegend auf erneuerbaren Energien basieren, sowie aus Boni für einen besonders schnellen Umstieg und für selbstnutzende Eigentümer mit geringerem Einkommen; Letzterer steigt mit jedem Kind im Haushalt.
• Ab 2027 behalten außerdem nur Wärmepumpen aus europäischer Produktion die volle Grundförderung, während sie für Geräte aus nicht-europäischer Fertigung niedriger ausfällt. Den früheren Bonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel sowie den pauschalen Emissionsminderungszuschlag gibt es mit der Reform nicht mehr.

Grundsätzlich organisiert der Vermieter die zentrale Heizungsanlage, während Mieter über die Betriebskosten an den laufenden Kosten beteiligt werden. Anschaffung, Wartung und der Betrieb des Heizsystems fallen in die Verantwortung des Vermieters beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft. Davon können Vermieter alle laufenden Betriebskosten wie beispielsweise Kosten für Brennstoff, Wartung und Schornsteinfeger über die jährliche Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben.

Seit 2023 gilt zusätzlich das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Es verteilt die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter. Je schlechter die energetische Bilanz des Gebäudes, gemessen am CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr, desto höher fällt der Vermieteranteil aus. Bei sehr schlecht sanierten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95% der CO₂-Kosten, bei sehr guter energetischer Qualität nur einen kleinen Anteil. Diese Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung transparent ausgewiesen sein.

Plant der Vermieter eine energetische Modernisierung wie den Heizungstausch, müssen Mieter diese grundsätzlich dulden. Ein Teil der Investitionskosten lässt sich anschließend über die Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen, begrenzt durch gesetzliche Kappungsgrenzen. Für viele Eigentümer, die den organisatorischen Aufwand eines eigenen Heizungsbetriebs vermeiden möchten, ist Wärme-Contracting eine Alternative: Ein externer Anbieter übernimmt Investition, Betrieb und Wartung der Heizungsanlage und verkauft die erzeugte Wärme an Eigentümer und Mieter, was besonders bei größeren Objekten die eigene Kapitalbindung reduziert.

Die Heizungswahl im Mehrfamilienhaus ist selten eine reine Technikfrage, sie ist immer auch eine Frage der Gebäudestruktur, der Fördermöglichkeiten und der Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Mietern. Klären Sie zunächst die Struktur Ihres Gebäudes, lassen Sie die Heizlast korrekt berechnen und prüfen Sie die für Ihre Wohneinheitenzahl geltenden Förderhöchstbeträge, bevor Sie sich für ein System entscheiden.